SIMPAR : Soufiene Chaouachi revient sur la situation du secteur ; BNA pourrait céder 10% du capital de la société

Date: 15/01/2019Unité monétaire: TND
Valeur nominale5Nbre d'actions800 000
Dernier cours32.200PER (sur 1 année) / marché8,06x/10,76x
Var. der. clôture %0BPA (sur 1 année)3.995
Bidn.dDer. dividende1,500
Askn.dDate Distribution09/07/2015
Cap. Boursière25 760 000Var. sur 1 an32.200->32.200
MM(20)-MM(50)32,200-32,200Rdt ajusté depuis le 31/12/20180
Echg. quot. moyen (sur une année)0Advance/Decline (sur une année)0 hausses / 0 baisses

L’assemblée Générale de la SIMPAR, a eu lieu durant la soirée du vendredi 23 juin à l’IACE. La séance  présidée par Habib Belhadj Gouider, DG du groupe Banque Nationale Agricole –BNA d’est déroulé devant une vingtaine d’actionnaires.   Soufiene Chaouachi, premier responsable du groupe SIMPAR a passé en revue les indicateurs du secteur de la promotion immobilière avant d’enchainer avec les réalisations de l’année 2016. Le secteur dit-il contribue à hauteur de 9% dans le PIB du pays employant directement et indirectement prés de 400 mille personnes pour une enveloppe d’investissement équivalente à 14% de l’investissement national.  Le nombre de logements totalise 2,9 millions unités, en accroissement annuel moyen de 80 mille unités durant les dernières années. La hausse du coût de financement a impacté aussi bien les promoteurs que les acquéreurs contribuant dans la baisse significative des ventes et l’accumulation d’un stock d’invendus de 180 mille logements dans les grandes villes.

La hausse des prix se poursuit à un rythme de 9% par an créant une spirale inflationniste qui pénalise tout le secteur. Le coût des gros œuvres est passé par exemple de 590 DT le m² à plus de 900 DT en l’espace de quelques années, selon une reconstitution réalisée par le service contrôle de gestion de la société. Le coût de construction a  beaucoup augmenté sous la pression du cout des intrants notamment ceux importés. Cela a donné lieu à  beaucoup d’excès. La société essaie par ses appels d’offres de compresser le coût de production de ses logements en maintenant son label de qualité. La rareté des terrains dans les grandes villes a fait renchérir le m² de terrain nu qui se négocie entre 500 et 1200 m², ce qui explique selon le directeur général la hausse du prix de vente du m² fini qui variait entre 1200 et 3000 DT.

L’entrée de plusieurs intrus et l’octroi d’agréments sur la base du critère financier uniquement (3000 agréments dont une majorité d’ inactifs)  a crée des distorsions au niveau de la configuration du secteur, et par ricochet a entaché sa réputation. Le DG de SIMPAR estime à 40 le nombre de promoteurs réellement actifs et réguliers ; Revenant sur l’activité immobilière de SIMPAR, Chaouachi a précisé que la société a procédé à l’acquisition d’une parcelle de terrain de 2100 m² aux jardins du Lac destinée à des logements collectifs. Le stock de terrains revient au terme de l’année 2016 à 11 lots d’une superficie totale de 77 mille m² et d’une valeur de 36,2 MDT s’y ajoute 4 terrains en cours de construction. A ces réserves foncières, s’ajoute le stock des encours et celui des logements finis qui totalisent 150 mille m² de constructions soit l’équivalent de 9 années d’activité assurée pour la SIMPAR.  En 2016, le chiffre d’affaire de la société s’est élevé à 13,651 MDT en hausse de 4,6% par rapport à 2015.

 Les 3 projets phares qui ont composé ces revenus sont respectivement La Couronne Ennasr 2 (3,637 MDT), Lilia Jardins d’El Menzah (3,544 MDT) et Galaxie Route de Raoued (2,607 MDT).  Le DG a déploré les retard institutionnels qui ont ébranlé le cours normal  de l’activité et le rythme de commercialisation ; Le raccordement à la SONEDE ou la STEG prend parfois 8 mois de retard ce qui influe sur les délais d’obtention des PV de récolement et donc portera préjudice à la relation de confiance entre le promoteur et son client ; Après l’achèvement d’un projet, une société immobilière subit pour chaque jour de retard l’accumulation de charges financières pour combler les besoins de financement à court terme, ce qui se répercute finalement sur le coût marginal qui conduira à l’élévation des prix de de vente futurs. La société a signé 120 actes de précisions au profit de ses clients dont 115 ont obtenu leurs titres fonciers individuels.

Au niveau de l’activité financière, la société a vendu 65268 titres BT et acquis 134619 titres SOMOCER et 18085 SFBT. La valeur du portefeuille des participations non cotées s’est élevée à 4,818 MDT, dont 1,930 MDT affecté à SODET SUD alors que le portefeuille coté s’est établit à 1,051 MDT. Belhadj Gouider a indiqué que le projet SODET SUD est en voie d’expertise dans le cadre de la restructuration du projet qui englobe une augmentation de capital. Ce projet reste sous la loupe d’un comité au niveau de la banque puisqu’il représente un prolongement stratégique de l’activité du groupe. SODET SUD pourra être développé selon le modèle de Sousse Nord exécuté dans les années 70 ou celui de Hammamet Sud achevé il y a 10 ans. Sa valeur est estimée actuellement à 43 MDT. COMET Engeneering est mandaté pour étudier la faisabilité économique de ce projet. L’assainissement a porté sur 50 Ha alors que le reliquat de 20 Ha sera bientôt achevé.

Au niveau des performances opérationnelles, le résultat net de SIMPAR ressort à 2,055 MDT en baisse par rapport à 2015 (+2,877 MDT). La société a enregistré une dégradation de sa profitabilité nette malgré la hausse de son CA. Au-delà de la baisse continue des marges de vente, les frais financiers ont atteint des proportions fortes à 19,93% du CA. Les actionnaires présents ont insisté sur le coût excessif du financement accordé par la BNA à la SIMPAR ainsi que de ses filiales respectives ; Le coût d’endettement apparent dépasse de loin le TMM+2,5% affiché dans les conventions du fait des commissions et charges cumulées ; Un analyste a tiré la sonnette d’alarme quant aux engagements excessifs avec le groupe BNA surtout que l’entrée en vigueur de la nouvelle circulaire de la BCT est prévue pour 31 12 2018; Ces mêmes engagements totalisent 250 MDT (y compris les participations en FP) précise Belhadj Gouider, qui confirme l’existence de plusieurs options pour restructurer les opérations avec parties liées afin de se conformer aux nouvelles normes de concentration et division des risques établies par la BCT.

Une cession de 10% du capital de SIMPAR par la BNA sera envisagée en fonction des conditions du marché. Le capital de la société a déjà connu la montée en puissance de deux assureurs de renom. Sur le coût de financement, le DG de la BNA a estimé qu’il ne faut pas voir uniquement la partie financement dans la relation du groupe immobilier avec sa banque historique. Chaouachi a confirmé ses propos en réitérant la confiance placée par toutes les filiales du groupe en leur bailleur de fonds exclusif, qui répond toujours présent en cas de besoin, notamment durant les décalages temporels entre achèvement des projets et encaissement définitifs des ventes. Toutefois, Il n’a pas exclu l’étude de nouveaux modes de financement pour faire jouer la concurrence et faire éviter le coût excessif des contre garanties reçues par la BNA, un facteur mis en évidence par les propos de Belhadj Gouider à plusieurs reprises. Une émission obligataire ou une augmentation de capital sont deux pistes probables qui se combineront aux crédits bancaires classiques ; A l’échelle du groupe, SIMPAR a payé prés de 10 de Frais financiers à la BNA pour des engagements totalisant 140 MDT. Le Résultat net part du groupe s’est élevé à 3,372 MDT contre 4,851 MDT en 2015.

L’AG a approuvé la distribution d’un dividende de 1,5 DT par action à partir du 12 juillet 2017.    

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